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国企开发商借市场化突围占据重要江湖地位

发布时间:2019-10-12 16:47:00

国企开发商借市场化突围 占据重要江湖地位

2004年的房地产市场是个多事之秋,这里的“多事”并不是坏事,而是出现了很多开发商们没有料想到的政策的强势出击,让2004年变成名副其实的“政策年”。受政策的冲击,房地产市场有些冷清

。可是国有房地产企业却并不沉默,这一年他们开发项目并不少,同时还不断开拓外地市场,进行自身的创新,企业的综合实力不断上升。开发业绩突出对于京城楼市来说,去年真是不平静的一年,国家对金融和土地实施了一系列的宏观调控政策,“三外”房地产企业已在京城站稳脚跟,面临内外夹击,北京的房地产企业压力重重,但是,国有开发企业却持续了多年来的优异表现。根据北京城建投资发展股份有限公司2004年10月份出具的月份季度报告,2004年月份,城建投资股份开复工面积为132.7万平方米,竣工面积33.36万平方米,房屋销售面积36.02万平方米,同比增长6.1%.主营业务收入达到约9.82亿元,利润总额约2亿元。据了解,自从2001年北京城建地产进行重组以来,每年都保持了稳定的开发速度

,开复工面积200万平方米左右,竣工面积万平方米,销售面积万平方米,运作过富海中心、北苑家园、花市枣苑、上城、东湖湾、定福家园、领地、金码大厦、世纪城市等着名房地产项目。目前正在参与运作的项目还有国家体育场、奥运村及国家体育馆、五棵松文化体育中心等大型项目。目前北京城建尚有土地储备500万平方米,预计今年继续购入200万平方米的土地储备。与此同时,北京城建还积极向上海、重庆、浙江等地拓展。天鸿集团采取了全面对外扩张的模式。2004年,天鸿集团在北京、上海、兰州、烟台、天津、苏州以及重庆等大中城市,四面开发,采取多种投资方式,进行了一系列开发工作。北京地区,总建筑面积近60万平方米的“鸿城。幸福村”,集高档写字楼、酒店、高档公寓、会展中心、商务服务及娱乐等多功能为一体的大型综合商圈,正式推向市场。板式住宅小区熙府桃园、“京品”开盘。酝酿了近三年的华侨二期开发进程步入了实质性的启动阶段。天鸿集团与天津天房集团携手合作,“海河水上运动世界”于9月19日正式破土动工。天鸿集团与美国兰马克娱乐集团签约共同建设上海长风国际娱乐中心项目。由天鸿集团公司投资,澳大利亚五合国际建筑设计集团公司设计,苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司建设并管理的苏州宝岛花园酒店正式对外试营业。成立甘肃天鸿金运置业有限公司,并开发了鸿运润园,是目前兰州最高档的健康高尚住宅小区。天鸿宝泰进军烟台房地市场,8月,一举中的近10万平方米的烟台滨海广场项目。天鸿集团与云南国际信托投资公司合作建设的重庆江北项目2004年11月16日在京签约。创新管理模式2004年,房地产市场经受了政策的震荡,经过风雨的洗礼,要想更好的生存,房地产企业就需要不断创新。市场的压力来自各方面,进一步压缩成本、提高效率,在管理上寻求突破,是每一个房地产企业面临的最大问题之一。根据重组以来的发展形势,2004年,北京城建选择了走专业化品牌地产商的道路,确立以房地产为主业,并提出了“四个专业化”,即产业专业化、产品专业化、人才专业化、合作伙伴专业化。据北京城建介绍,产业专业化是指公司调整了原来“以房地产为主,金融高科技为翼”的发展模式

,转向房地产专业化道路

。为此,北京城建成立了资产处置办公室,清理对外投资,进行战略性压缩,将公司资源集中在房地产主业和上下游产业;产品专业化是指调整公司原来公建项目偏高的产品结构,并把主导产品确定为“城乡接合带的郊区中低密度中高档精品住宅”;人才专业化是指采取了市场引进和内部培养两条道路并行的储备模式,不仅突破了国有制企业的限制,高薪从市场招聘了一批包括销售总监在内的企业急缺的市场专业人才,而且投入大量人力财力对员工进行专业知识培训、理论学习和实战训练,并与人大等名校合作进行继续教育。与此同时,天鸿集团也展开了突出主业的企业改革。根据国资委的要求,比较全面系统地研究并推行深化企业改革,天鸿集团公司按照突出主业,研究制定了集团《企业改制重组规划》并上报市国资委。同时,2004年5月至11月底

,天鸿集团公司委托方圆华信会计事务所对集团82家企业进行了清产核资工作,这次清产核资工作是国资委作为国有资产出资人代表,对所属国有企业做的一次全面摸底,落实业绩考核、国有资产保值增值的基数。由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、搜房研究院主办的“十大国际投资机构聚焦中国地产专题研讨会”公布了根据“中国房地产TOP10研究组”的系统研究,评价产生了2004年中国房地产上市公司10强。其中,天鸿宝业荣获“中国房地产上市公司运营质量第一”的殊荣。多渠道融资合作随着政府对金融的紧缩,资金成为房地产企业中非常重要的因素,要保证项目能够良好运作,就需要多渠道筹措资金。作为国有房地产企业

,目前也面临着这样的问题,因此,他们也在不断地寻找合作伙伴。2004年的天鸿集团,展开了一个合作经营的高潮。与东银合作建设华侨二期,与云南国际信托投资公司合作建设重庆江北项目,与天房集团携手合作“海河水上运动世界”,与美国兰马克娱乐集团签约共同建设上海长风国际娱乐中心项目。北京城建则以企业本身的现金流和银行授信为主,同时开始探索一些新的融资渠道,比如在玉泉新城的开发上,发行了1.5亿元的为期一年的信托产品。与此同时,北京城建表示,随着国际化进程的加快和中国资本市场的成熟,目前有不少国际房地产投资基金与公司进行了接触,以后将有可能展开合作。多元化销售模式要说国有开发企业的项目销售,多数人都会想到自己开发自己销售,“肥水不流外人田”嘛!但是,在的采访中发现,国有企业不仅开始“放肥水”,而且在学习如何让“肥水”流到“外人田”后再流回来“肥自家田”。12月2日,在“万象新天”销售处,举行了由北京市消费者协会、北京市房地产协会和北京房地产开发促进会三家共同组织发起的“承诺销售放心房活动”的承诺发布仪式。天鸿集团承诺销售放心房。在销售上,北京城建采取了自己销售和与品牌策划销售公司合作并行的方式,而且在这几年来,逐步加大外出合作的比例,形成成立合作公司、结为战略合作伙伴、委托销售三种合作方式。据北京城建投资发展股份有限公司副总经济师李学富介绍,企业固然希望能在生产销售的各个环节都做到最强,但是,现实中这种可能性并不大。为了保证效益最大化,对一时无法做到最强的环节,就必须借助外脑。城建的专长在项目开发,品牌策划公司的专长在营销策划,二者合作,各自发挥自己的优势资源,这样才能实现效益最大化。而合作的同时,自己还能学到新的知识,在营销策划环节加强自己的能力,最后成立完全属于自己的销售公司,这样的合作,自然是最佳选择。目前,北京城建已经先后与中原、伟业、戴德梁行、仲联量行等多家国内外着名策划销售公司有过合作,同时,还在与香港地产运作“北京城建中地”品牌的销售公司。国企占据显着地位相对于其他行业的发展成熟程度,中国房地产行业无疑还在发展初期,其显着特征就是尚未出现市场主导型企业。据2003年的统计,被誉为房地产开发排头兵的万科,年销售额达到65亿元人民币,但市场占有率仅为1%左右,远远达不到市场主导地位。而北京市场

,年开复工面积能超过100万平方米的开发企业仅仅在10家左右。其中,国有企业都占据了显着的地位。对此,北京城建某高层表示,相对于完全市场化的非公有制企业,国有开发企业具有规模比较大、建制和管理模式比较成熟、可以享有一定政府优惠的优势。而在普通购房者心目中,国有企业开发的项目往往意味着“质量可靠、信誉可靠”。在这种情况下,如果国有开发企业能充分利用好自己的优势,并采取充分的市场化运作模式,将取得显着的成就。据了解,目前北京房地产市场上国有企业数量并不少,但是真正做得好的企业,无一例外市场化道路都走得比较深入。市场化并不意味着所有制也市场化,所有制并不是问题,关键在于执行的人。如果执行者能用市场化的思维,按照市场化的规律,进行市场化的运作,国有企业做大做强并不是空话。未来市场主导型企业,很可能会出自国有企业。

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