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你为什么应该买房

发布时间:2020-02-15 15:47:27

你为什么应该买房

因为在北京,买好房能挣钱。

关于住宅投资,其实在近10年的北京楼市环境中,很难说是理性的,因为它简直就是一个变态的存在,10年的回报率163%,这个投资品不仅风险低,而且收益极高,这10年也被称为北京楼市的“黄金10年”。

很多人不想把买住宅称之为“投资”,一方面,在这样的投资回报面前,“投资有风险”这句话真的已经不再适用了;另一方面,其实在一个理性的投资市场中,住宅不能被称之为一个严格意义上的“投资品”,无奈,这个不属于投资品的投资品却成为了一线城市一大批人的致富工具。

其实,任何投资品的选择,无外乎考虑四个方面:回报率、升值预期、交易成本和风险。住宅投资也不例外。

1.关于回报率

首先想讨论一下租售比。

租售比:房屋月租金与售价的比例,这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,国际标准通常为1:100到1:200,而北京的比值在1::800之间。

目前得肯定的是,中国的一线城市的租售比是不健康的,在如此夸张的租售比下,很多人想到了租房,因为从解决居住需求成本的角度看,租房是完胜的

。但这样的租售比带来的直接影响就是,居住产品的升值预期远远大于租金回报(稍后解释)。

回报率的一般计算公式:

举个栗子,一套100平的普通住宅,北京五环,租金8000/月,售价500万,租金回报率:1.92%,回报周期约52年,回报率约为普通定期理财的1/4,是近年中国平均通货膨胀率1/3,以租回报,痴人说梦。

同样,一套100平的普通住宅,北京五环,租金8000/月,去年售价500万,1年后售价600万,价格变动收益回报率(不考虑交易成本的情况下):20%,远高于出租。

上述说明了一个道理,在拥有购买力的情况下,不买房而租房,虽然省下的钱你可以买理财,投资其他金融产品,但是你损失了几乎稳定的20%的投资回报率;

买了房,虽然成本高,看似居住成本上升,不划算,但你得到了稳定的高回报,所以从回报率考虑,买房的人赢了。

房地产投资中还有一个非常明显的特点,那就是金融杠杆的作用,对于大多数人而言,买房基本都会申请住房贷款,这样一来,实际上房产投资的成本就可以得到大幅缩减,而后期的收益却是以房产总价为基数的。

如用60万首付买了一套200万的房子,贷款140万,5年后升值到了400万,期间还了20万的贷款,之后进行二手交易,还完贷款后净赚了200万,而成本却只有80万,年回报率50%。

2. 关于升值预期

影响房价的因素很多,地价、区域规划、政策、供需、产品设计等等都能很直接地影响房价,长期或短期,所以准确地分析预测房价走势是个世纪性难题,我们没必要去做一个数据模型去进行大规模计算;

在一个稳定的经济环境中(排除出现大规模经济危机的可能),有一个因素对房价的影响是最直接的且为正向促进作用,不是供需,而是地价。

近5年来的地价涨幅也已经远远超过100%,甚至比新房成交价的走势更为可怕。

土地成本的上升直接带动了新房价格的不断上涨,这个正比例关系在稳定房产经济环境中是不变的,所以涨是必须且必需的,说得悲观一些,不会控制也控制不住。造成的结果是新房因地价上升而被迫高端化,高端产品越来越多;同时新房的价格攀升势必也会影响周边二手房价格,二手房的均价也被迫拉高,这就是趋势。

因此,讨论住宅的升值预期,在北京,我们都大可不必过多地去衡量供需、衡量产品、衡量区域规划,光是这地价,就足够让你眼红;当然,为了投资,挑出好区域、祛除烂尾盘、找准入手期,会让你赚得更多。

市场上的消费者会应供需关系的变化而激进或犹豫,这个现象不仅出现于房地产市场,在任何消费品市场都是如此。

然而真正看清目前土地形势的房产投资者会明白,虽然实际上北京确实已过楼市的“黄金十年“,供需有望在近期达到一个相对平衡的态势,但土地价格只要还是处于波动上涨的趋势,近几年住宅的入手就几乎只能涨不能跌,而且土地价格的涨幅比例在理论上就是未来新房的价格涨幅,如年的楼面价涨幅为16.7%,按建设周期年后延,的新房涨幅(排除政策等的影响)也应该为16.7%。

3.关于交易成本

投资是要考虑交易难度和交易成本的,尤其是注重升值预期的居住类产品。

总体看,一线城市的居住需求量仍很大,总体交易难度是不大的,尤其是刚需居住群体,在如今一线城市改善型比例逐步提高的形势下,刚需应长期处于供不应求的状态;当然随着总价与业态级别的逐渐提高,交易难度是递增的。

关于成本,有很多(包括持有过程中的成本、装修、中介费等),本文集中讨论税费的问题。

在新政策下,二手房的售卖方的税费包括:增值税与个人所得税。

增值税(适用于北上广深)

个人所得税

(转让收入-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费-实际支付的住房最高10%装修费用、房款利息等)*20%

例:购买一套100平米商品房,总房价及购买税费200万,装修30万,一年后,售出此房,年利息为5万,售价300万,此时的实际回报率为?

个税:(*10%-5)*20%=15万

增值税:300*5%=15万

净收入:35万,回报率为17.5%

合理预计自己的交易成本及后期的交易难度,以实际回报率决定目前的投资选择才是成熟的投资者应有的态度。

所以,在稳定的经济环境下,楼市是向好的,能挑出好项目,住宅投资就是一项风险低、收益高的投资品。

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